Als je online je maximale hypotheek gaat berekenen verdwaal je al snel in een woud van online rekentools. Je vult een hoop gegevens in over je inkomen, je schulden, je huidige situatie en je wensen en vervolgens komt er een maximaal hypotheekbedrag uit. Elke rekentool werkt weer anders en helaas zijn zeker niet alle rekentools even nauwkeurig. Hier lees je hoe een maximale hypotheek berekening tot stand komt en welke variabelen hier allemaal invloed op hebben.  

Maximale hypotheek berekening 

In de basis lijkt een maximale hypotheek berekening vrij simpel: het is een combinatie van je leeftijd, je inkomen, je lasten en de toetsrente. Waar de meeste rekentools echter geen rekening mee houden is de toenemende invloed van de resterende looptijd. Hierover verderop meer.

Leeftijd 

Zolang je nog niet binnen nu en 10 jaar de AOW-leeftijd bereikt, wordt er bij de toetsing van je maximale hypotheek alleen gekeken naar je huidige inkomen. Zodra je binnen nu en 10 jaar de pensioenleeftijd bereikt wordt er ook rekening gehouden met het te bereiken pensioeninkomen. Dit kan dus invloed hebben op de maximale hypotheek. Als je al met pensioen bent wordt er uiteraard gerekend met het pensioeninkomen dat je nu ontvangt, inclusief je AOW-uitkering.

Inkomen 

Ben je in loondienst en heb je een vast contract dan is het nog overzichtelijk: je telt de vaste inkomensbestanddelen (met een voetnoot aangegeven op de werkgeversverklaring) bij elkaar op en dan heb je je toetsinkomen. Dit werkt hetzelfde als je een tijdelijk contract met een intentieverklaring hebt. Hiermee geeft je werkgever aan dat hij je bij gelijk presteren van jou en de organisatie na aflopen van het tijdelijke contract een vast contract wil aanbieden. Let op: dit document is juridisch niet bindend. Je werkgever is niet verplicht om je ook daadwerkelijk een vast contract te geven als de intentieverklaring is ingevuld.  

Ben je uitzendkracht of heb je een tijdelijk contract zonder intentieverklaring, dan werd er in het verleden standaard gerekend met het gemiddelde inkomen van de laatste drie jaar. Tegenwoordig zijn er nog wat meer manieren bij gekomen om je inkomen te bepalen, zoals de perspectiefverklaring, de arbeidsmarktscan en de Inkomensbepaling loondienst (upload hier je UWV arbeidsverleden). De laatste kun je bij steeds meer geldverstrekkers ook gebruiken als vervanging van de werkgeversverklaring als je een vast contract hebt. 

Werk je als zelfstandige? Dan wordt er bij een hypotheekaanvraag gekeken naar je behaalde winst. Als je een hypotheek met NHG aanvraagt heb je altijd een Inkomensverklaring nodig om te bepalen met welk inkomen een geldverstrekker kan rekenen. Wanneer je een hypotheek zonder NHG wilt aanvragen verschilt het per geldverstrekker hoe je toetsinkomen wordt bepaald. Veel vragen om een inkomensverklaring en  een aantal berekent het toetsinkomen zelf. In de basis is dit het gemiddelde van de winst van de laatste drie jaar, met het laatste jaar als maximum. Ben je echter nog niet drie jaar actief of is je winst het laatste jaar veel hoger dan bijvoorbeeld je opstartjaar, dan kan hier bij sommige geldverstrekkers met een goede onderbouwing ook van afgeweken worden.  

Lasten 

In je BKR vind je een overzicht van alle kredieten die op jouw naam geregistreerd staan. De meeste kredieten die je in je BKR kunt terugvinden worden getoetst op 2% van de in je BKR geregistreerde hoofdsom.  

Invloed van rood kunnen staan: Als je de mogelijkheid hebt om €1.000 rood te staan staat dit in je BKR en wordt er met een fictieve maandlast van €20 getoetst. Dit is dus €20 die je niet meer kunt besteden aan het betalen van je hypotheeklast. Dit heeft daarom invloed op je maximale hypotheek.  

Voorbeelden van kredieten die in je BKR staan en standaard op 2% worden getoetst zijn een doorlopend krediet, persoonlijke lening, de mogelijkheid om rood te staan, een telefoon of verzendhuisbestelling op afbetaling en een creditcard met kredietfaciliteit.  

Een bijzondere categorie is de private leaseauto. Deze wordt geregistreerd en dus getoetst o.b.v. de maandlast x de looptijd in maanden x 65%.   

Toetsing private leaseauto: werkelijke maandlast €250 x 48 maanden x 65% = €7.800, 2% hiervan is €156. 

Een studieschuld bij DUO staat niet in je BKR geregistreerd, maar heeft zeker invloed op je maximale hypotheek. De maandlast is vanaf 2021 0,65% van de oorspronkelijke hoofdsom, minus eventuele extra aflossingen. Als de studieschuld valt onder de Wet Studievoorschot (startdatum studie 2015 of later) wordt er getoetst met 0,35%.  

Toetsing met extra aflossing studieschuld: Bij een oorspronkelijke studieschuld van €24.000 is de fictieve maandlast o.b.v. 0,65% €156. Met een extra aflossing van €6.000 wordt de oorspronkelijke studieschuld verlaagd tot €18.000 en is de maandlast in de toetsing €117. 

Als je erfpachtcanon moet betalen wordt deze o.b.v. het werkelijk te betalen bedrag meegenomen in de toetsing.  

Als je partneralimentatie moet betalen wordt je toetsinkomen met dit jaarlijkse bedrag verlaagd. 

Toetsrente 

Als je ervoor kiest om de rente van je hypotheek minimaal 10 jaar vast te zetten wordt de maximale hypotheek getoetst o.b.v. de rente die je gaat betalen. Als je de rente korter dan 10 jaar vast zet of variabel, wordt er gerekend met een toetsrente van 5%, omdat dit als meer risicovol wordt gezien.  

Resterende looptijd 

Alle huiseigenaren die vanaf 1 januari 2013 een nieuwe hypotheek afsluiten moeten deze hypotheek binnen 30 jaar annuïtair of lineair afgelost hebben, om voor hypotheekrenteaftrek in aanmerking te komen. De toetsing van een maximale hypotheek is altijd een annuïtaire toets met een looptijd van 30 jaar. Voor mensen die echter al een hypotheek hebben die aan de aflossingseis moet voldoen mag dat deel van de hypotheek niet opnieuw met een looptijd van 30 jaar afgesloten worden, maar moet de oorspronkelijke einddatum gelijk blijven. Dit heeft een steeds groter wordende invloed op de maximale hypotheek berekening, waar de meeste online rekentools geen rekening mee houden. 

Invloed resterende looptijd; toetsinkomen €60.000, geen lasten, toetsrente 1,2%: 

De maximale hypotheek bij de standaard 30 jaars annuïtaire toetsing is €302.000, als hiervan €150.000 een resterende looptijd van 25 jaar heeft is de maximale hypotheek nog maar €277.000.

Dit is een verschil van €25.000! 

Loan to value 

De marktwaarde van de woning heeft ook nog invloed op de maximale hypotheek, aangezien je maximaal 100% van de marktwaarde kunt lenen. Wel kun je voor het treffen van energiebesparende voorzieningen tot maximaal 6% boven op de marktwaarde extra financieren. Bovendien kun je bij het treffen van energiebesparende voorzieningen €9.000 extra lenen.

Box 3 

Los je niet je volledige overwaarde af op je nieuwe hypotheek? Of leen je bijvoorbeeld een bedrag aflossingsvrij, terwijl je geen recht hebt op hypotheekrenteaftrek voor dat deel van je hypotheek? Dan valt (dit deel van) je hypotheek in box 3 en worden de hypotheeklasten iets zwaarder getoetst, ook dit heeft dus invloed op je maximale hypotheek.  

Je maximale hypotheek is afhankelijk van veel verschillende factoren. Wil je graag meer informatie over de berekening van jouw maximale hypotheek en de bijbehorende maandlasten? Een kennismakingsgesprek bij OHAO is altijd vrijblijvend. Maak hier een afspraak met een hypotheekadviseur.