In deze oververhitte woningmarkt wil je waarschijnlijk eerst je volgende woning kopen voor je je huidige woning te koop zet. Als je je huidige woning met winst kunt verkopen heb je overwaarde. Het kan slim zijn om deze overwaarde te gebruiken voor je volgende woning, je hebt deze overwaarde echter nog niet. Voor deze situatie is het overbruggingskrediet (of overbruggingshypotheek) erg handig.  

Wat is een overbruggingskrediet 

Een overbruggingskrediet is een tijdelijke lening die gebruikt wordt om de periode te overbruggen dat je weet dat er overwaarde komt, maar deze nog niet kunt gebruiken. Je sluit een overbruggingskrediet af bij je nieuwe geldverstrekker. Je betaalt voor het overbruggingskrediet alleen rente, de belangrijkste voorwaarde is dat je het volledige overbruggingskrediet na verkoop van je huidige woning aflost. De rente voor het overbruggingskrediet is meestal iets hoger dan de hypotheekrente en verschilt behoorlijk per geldverstrekker. Bij een paar geldverstrekkers betaal je ook nog eens kosten voor het afsluiten van een overbruggingskrediet.  

Waarom een overbruggingskrediet 

Er zijn twee redenen waarom het interessant kan zijn om een overbruggingskrediet af te sluiten. Ten eerste telt een overbruggingskrediet niet mee in de berekening van je maximale hypotheek, met behulp van je overwaarde kun je dus meer lenen voor je nieuwe woning. Ten tweede kun je bij een hypotheek zonder NHG direct een lagere rente krijgen omdat je ten opzichte van de marktwaarde minder leent, een overbruggingskrediet telt namelijk ook hierbij niet mee.  

Om een overbruggingskrediet te kunnen krijgen moet je de waarde van je huidige woning aantonen, hier heb je meestal een taxatierapport voor nodig, zolang je woning nog niet verkocht is. Het nadeel van een overbruggingskrediet zijn de extra kosten die je maakt. Als je voor je nieuwe woning niet je maximale hypotheek nodig hebt, kan een interessant alternatief zijn om een leningdeel ter hoogte van de overwaarde aflossingsvrij met een variabele rente te lenen, dit kun je namelijk altijd boetevrij aflossen. 

Woning al verkocht 

De berekening van je maximale overbruggingskrediet gaat niet bij elke geldverstrekker op dezelfde manier, dit geldt ook voor de definitie van een verkochte woning. Bij elke geldverstrekker is je woning definitief verkocht als er geen financieringsvoorbehoud (meer) is. Bij een aantal geldverstrekkers telt de getekende verkoopovereenkomst ook al als definitief verkocht. Soms kun je ook de opgebouwde waarde van een (bank)spaarpolis meenemen in de berekening. Je hebt dan altijd een bevestiging van je huidige geldverstrekker nodig dat de opgebouwde waarde bij passeren verrekend zal worden met de openstaande hypotheek. 

Het verschil tussen de twee meest voorkomende berekeningen van je maximale overbruggingskrediet bij de volgende situatie: woning verkocht voor €300.000, hypotheek nog €200.000, makelaarskosten €3.000.  

1.) €300.000 - €200.000 - €3.000 = €97.000 (werkelijke overwaarde) 

2.) €300.000 - €200.000 - €6.000 (2% verkoopprijs) = €94.000  

Woning nog niet verkocht 

Heb je je woning nog niet verkocht, dan ontstaan er grotere verschillen tussen de berekeningen van het maximale overbruggingskrediet en wat je verder nodig hebt. Het meest voorkomend is 90% van de marktwaarde min de hypotheek, maar er zijn geldverstrekkers die een andere berekening gebruiken.  

Meestal heb je een taxatierapport nodig, soms kan het ook met een Calcasa waarderapport, een WOZ verklaring, een verkoopopdracht of de vraagprijs. Ook verschilt het per geldverstrekker of je woning al te koop moet staan. Bij een paar geldverstrekkers is een overbruggingskrediet bij een nog niet verkochte woning helemaal niet mogelijk. 

Dezelfde situatie, hypotheek nog €200.000 en woningwaarde €300.000, maximale overbruggingskrediet: 

1.) €270.000 (90% van €300.000) - €200.000 = €70.000 

2.) (€300.000 - €200.000 = €100.000 x 80%) = €80.000  

3.) €300.000 - €200.000 = €100.000 

Dubbele lasten 

Als je tijdelijk twee woningen hebt, moet je laten zien dat je in staat bent om twee hypotheken (en een overbruggingskrediet) te betalen. Als je naast de lastentoets van de nieuwe hypotheek nog financiële ruimte hebt kun je deze ruimte (deels) gebruiken om de dubbele lasten te betalen. De berekening van het bedrag wat je moet kunnen aantonen verschilt behoorlijk per geldverstrekker. 

Voorbeeldberekeningen dubbele lasten, huidige hypotheek €300.000, overbruggingskrediet €100.000, huidige hypotheeklast €700, maandlast overbruggingskrediet €150, verwachte verkooptermijn 3 maanden: 

1.) 12 maanden dubbele lasten x €850 = €10.200 

2.) 6 maanden dubbele lasten x €850 = €5.100 

3.) 3 maanden (dubbele lasten tijdens verwachte verkooptermijn) x €850 = €2.550 

4.) (€300.000 + €100.000) = €400.000 x 4% = €16.000 

Wil je graag weten hoe een overbruggingskrediet werkt in jouw situatie? Een kennismakingsgesprek bij OHAO is altijd vrijblijvend. Maak hier een afspraak met een hypotheekadviseur.